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新建案銷售原來不見得是新房子！旅館業在陸客不來、疫情重創下，不少業者黯然收場，也有業者開闢另一條新活路，今年房市出現2件老屋拉皮案，前身分別為旅館，在熄燈後重新拉皮銷售，乍看下還以為賣的是新成屋。專家提醒，購買類似建案，應儘量選擇「內外拉皮」較能確保居住安全與品質。

近來新北市淡水「沁玥」與宜蘭市「馥御時尚宅」2案相當特別，建築前身是旅館，業者將原本營業場所整建後作為一般住宅推案銷售。根據調查，位於淡水區中正東路二段91號的「沁玥」原為「成旅晶贊飯店淡水館」，屋齡26年，去年國內第一波疫情爆發後歇業，業主整建並於今年推出銷售，總戶數54戶，規劃22~29坪2房，開價每坪47萬，實價登錄顯示成交約在40萬上下。

宜蘭市聖後街57號的「馥御時尚宅」原為「誠道旅館」，屋齡17年，2016年熄燈後，申請變更為集合式住宅建案，由於鄰近夜市、車站、影城，新案標榜歐式便捷時尚宅，規劃16~36坪1~3房出售，實價登錄平均單價每坪23~24萬元。

住展雜誌研發長何世昌指出，國內旅館飯店業先後經歷「陸客不來了」風波與新冠疫情爆發，不少飯店出現「開門賠錢、關門賺錢」的詭異現象。雖然本業營運慘澹，但飯店本身資產價值卻絲毫不減，若飯店產權單一且符合使用分區規範，業主收回後可拉皮推案，或者整棟出售。

根據住展雜誌統計，北台灣2015年至2019年，5年間老屋拉皮案僅4件，平均1年不到1件；但自2020年到今年7月，老屋拉皮案多達5個，除了上述2案外，還有基隆中正區「橙品99」、桃園楊梅「寶鴻澄家」與龍潭「沐舍」。其中「橙品99」前身則為「高峰百貨」，為基隆第一家百貨公司，陪伴基隆人約30年，去年疫情爆發後黯然收攤，但很快的在拉皮完成後，今年就化身成建案公開銷售。

何世昌表示，拉皮建案因為重新整修過，價格往往介於新建案、中古屋之間，但也有部份拉皮案跟新建案賣一樣價格，要看整理程度，如果內、外拉皮而地點又好，價格不會便宜到哪裡去。

是新成屋還是中古拉皮案，一般民眾難分辨，何世昌建議，可以查使用執照年份，至於拉皮的程度只能靠業者告知，民眾若要購買應儘量選擇「內外皆有拉皮」的案子，內拉皮為建築結構補結，外拉皮指的是外觀翻新，如果只作外拉皮恐無法達到居住安全的目的。另外也要注意「水電管線重拉」，否則管線老化、脆化等問題會造成未來居住上的麻煩。

從2013年以來，台中市戶數最多的里，一直都是西屯區惠來里，直到今年7月，北屯廍子里以逾8000戶正式超越。業者分析，雖然廍子里的房價近期有明顯漲幅，但相較整個大台中市區而言，仍是相對親民，加上屋齡都在10年內，吸引偏好新屋且預算比較有限的小資族群移入。

台中市民政局統計至今年7月，全市「戶數最多」的里在北屯區廍子里，達8012戶，超越西屯區惠來里的7997戶。特別的是，西屯區惠來里的戶數從2013年1月以來一直穩居全市之冠，直到7月才被超越。進一步統計，廍子里除戶數躍居全市之冠，該里人數1萬8871人，也是北屯區最多。

信義房屋十期建和店主任黃日和表示，大台中房價不斷攀升，廍子里周邊雖也有漲勢，但相較整個市區房價仍相對親民，加上重劃區主力產品屋齡多在10年以內，能夠吸引預算比較有限，但又偏好新屋的小資族群買進。

廍子里包括新興重劃的廍子區段徵收區，黃日和進一步說明，少部分鄰台74線的社區，因車流及噪音問題，抗性比較大，目前還有1字頭，其餘多數社區成交單價約落在23萬左右。雖然站上2字頭，但多數年輕人偏好新屋，多半不希望屋齡超過15年，致使看屋量、交易量皆很穩定；疫情期間，許多有剛性需求的自住客先透過網路篩選物件，疫情趨緩後出來看屋，不少鎖定廍子一帶。

黃日和觀察，由於移入人口多，且多是小家庭，戶數也自然而然躍升。除帶動房市交易價量，最直接的影響是「機能變好了」，包括大小餐飲店面、小北百貨等生活五金百貨等，都陸續來此展店，也可視為區段機能漸趨成熟的另一指標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸利率低，許多有剛性自住需求的買方紛紛趁此時進場，但不少網友討論，似乎不是每個人都能拿到1.31%的「地板」利率。對此，房市專家說明，職業別為「師字輩」專業人士、百大企業、公務員較容易拿到低利率，若並非從事上述職業，則要看個人財力或年收入；假設沒有以上條件，仍有機會透過「保人」的方式，拿到相對較好的貸款利率。

中央銀行發布資料顯示，今年6月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀)新承作房貸利率為1.353%，較5月份微幅增加0.003個百分點，整體而言房貸利率仍維持在低水位。而消費者認為，在央行調控下，1.31%應是目前房貸的「地板價」。

不過，許多網友討論，1.31%的房貸利率，似乎並非買個自住買方都拿得到？對此，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，通常在百大企業任職較容易爭取，部分銀行則會綁一些條件，例如要求申貸人年收入達到多少，或是與銀行有密切往來等；但假設不符合以上條件，有時候銀行為衝刺房貸業務，偶爾也會提供更優於一般時期的房貸條件，購屋前多詢問、比較，有可能拿到較好的利率。

此外，曾敬德也說，部分房屋仲介如信義房屋，會有配合的銀行方案，利率與成數條件通常也會比較好，若是透過仲介購屋，也可詢問有無配合的方案。

大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡進一步盤點，在職業別方面最容易拿到利率地板價的包括三類，會計師、醫師、律師等「師字輩」，含軍公教在內的公務員，以及任職於百大企業的員工。假設「以上皆非」，但個人財力或年收入高，尤其是固定領薪水者，對銀行來說還款穩定性相對較高，也有機會拿到1.31%利率。若職業別及收入均未達到銀行的條件，也可考慮找二等親內的親屬擔任保人。

此外，郎美囡表示，部分銀行可能要求申貸人在該行有一定金額以上的存款，才有機會拿到低利率，民眾若需請親友協助「衝高存款」，銀行端仍會查證金流，假設資金來源是房屋共同持有人或保人，通常就不會被認可。最後，她也建議，由於每間銀行未必都以房貸業務為主力，建議申貸前可多比較，但若要拉聯徵資料，以2間以內為主，以免影響信用分數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

雖然行政院遲遲未定案「振興五倍券」的規劃，但已經可以肯定，今年10月初左右，無論貧富，多數民眾皆可拿著振興券至全國實體店家、攤商消費，當然，也包括買房。

回顧去年三倍券發行後，房市便吹起一股加碼旋風，許多新建案會針對特定戶別，推出用三倍券支付，就折抵十到一百倍價金的優惠，有些業者甚至加碼送家電、賣場禮券或結合抽獎活動，以跟上時事話題，拉抬建案聲量。

上述情形，還是發生在房市未受疫情實質衝擊的時候，住展房屋網企研室認為，今年在本土疫情冰封房市後，業者祭出優惠的力道會較去年更猛烈，加上此次五倍券的發放時間遇上房市傳統旺季928檔期，正是市場供給豐沛之時。

且據住展房屋網企研室調查，今年因房市新政上路以及疫情影響，北台灣不少指標建案遞延至下半年928檔期公開，建案促銷活動、尤其是搭配五倍券的購屋方案應會增多，已有購屋計畫的民眾不妨把握時機為自己取得條件更好的購屋優惠。但住展房屋網企研室也提醒消費者，不排除有的建案推出的五倍券購屋方案「先抬高價錢再折價」，因此在928檔期來臨前就要多去看房子並詢價，屆時才會分辨哪些建案是真促銷、哪些又是假促銷。

民眾如果欠繳應納稅捐，名下的不動產便有可能會遭到財政機關依法凍結。但若欠稅人對於被凍結的資產數額有所疑慮時，該怎麼辦？財政部北區國稅局表示，若欠稅人認為不動產計值不合理，可向國稅局舉證相關證明資料，申請核實認定不動產價值，依欠稅金額占不動產比例申請解凍。

官員指出，有位民眾共欠繳1,500萬元的綜合所得稅，國稅局為保全租稅債權，通知地政機關就該欠稅人名下相當於應納稅捐數額的不動產，辦理禁止財產處分登記。但欠稅人認為，其名下不動產市價高達5,000萬元以上，卻全部都遭到凍結，顯然違反比例原則；本案後續也在國稅局的輔導下，協助民眾順利完成核實認定不動產價值作業，並塗銷超過欠稅範圍的不動產禁止處分登記。

不過，為何國稅局凍結的不動產價值，會與民眾認定的市價有如此大的落差？官員說明，按財政部於2014年函釋規定，國稅局判斷禁止處分登記的財產價值標準，土地部分是按公告土地現值加2成，房屋部分則是按稅捐稽徵機關核計的房屋現值加2成估算。由於這樣的估算方式，確實有可能會引起納稅義務人的疑慮，官員也建議民眾可以透過提示時價資料及證明文件等方式，向國稅局申請核實認定不動產價值。

至於核實認定不動產價值部份，國稅局能接受的證明文件，包括報章雜誌所載市場價格、各直轄市、縣（市）同業間帳載房地的加權平均售價、不動產估價師的估價資料、銀行貸款評定的房屋及土地款價格、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算的售價，以及法院拍賣或國有財產署等出售公有房地的價格等，另若申請人有除上述外其他公允客觀的不動產時價資料，也可作為申請的佐證。

國內本土疫情於5月大爆發，對房地產市場造成干擾，但建經公司卻表示，近期代辦建築融資服務的詢問度增加3~4成，由於營造成本升高，下半年房市復甦在即，中、小型建商在資金需求壓力下仍得積極布局推案，尤其是危老、自建對於土建融(土地建築融資放款)依賴度高，資金需求明顯增加。業者預估，年底前土建融餘額可望攀升至2.7兆元，再創歷史新高。至於房價方面，業者認為，營建成本漲幅已有3成，未來不會跌回3成，頂多修正1/3。

由於5月本土疫情爆發與7月兩項不動產新制上路影響，使得建商推案較為保守，土建融餘額增幅較年初來得小。不過，隨疫情趨緩，房市漸回歸原有交易秩序，剛性自住需求及遞延性買盤回籠，帶動建商推案信心，再加上近年危老小基地開發、自建型地主增加，對融資有很高的需求。

安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信「代辦建築融資」服務詢問熱烈增加3~4成，多數建商的推案動機來自於「剛性與置產需求穩定」、「遞延性推案」、「寬鬆貨幣及低利率之資金行情」，以及「經濟成長帶動房市」等因素。

中華建經豐華開發總經理陳宗靈表示，台灣經濟環境未來2、3年都能看到外銷暢旺、持續成長的明顯趨勢，未來幾年資金寬鬆和低利環境是不爭的事實，再加上國內新屋市場需求強勁，「以老屋數量最多的雙北來看，想換房買房的實際比例可能更高！」

張峰榮認為，「經濟、資金、通膨」成為鼓動下半年房市持續復甦的動力，民眾購屋信心上揚，建商推案信心告別疫情陰霾，全台推案量穩步走揚。「截至今年6月底止，國銀土建融餘額已來到2.6兆元，接下來若建商積極推案，年底前可望飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。」

展望下半年，張峰榮認為利多面有「經濟成長率坐五望六」、「低利、貨幣寬鬆」、「海外匯回資金逼近3千億元」、「外銷出口暢旺」、「景氣燈號續亮紅燈」，以及「民間購屋信心轉強」等因素拉抬，市場榮景可以期待。

在房價方面，陳宗靈說，這3、4個月焦點都在疫情，感覺房市冷卻，但事實上一直持續有成交和漲價。缺工、原物料價格上漲，是對這波房價不易下跌的因素，「近年營建成本漲幅已有3成，依以往慣例，未來即便缺工缺料危機解除，也不會跌回3成，頂多回來1/3。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲「久泰敦品」座落光復北路上，為民生社區少見高價新案。

根據最新實價揭露，位於台北市民生社區光復北路上高價宅「久泰敦品」，於今年7月交易的10樓戶，總價為7928萬元，而單價為123.1萬元，創實價登錄以來，民生社區高總價社區最高單價紀錄，謄本資料顯示買方就住在「久泰敦品」對面，相當鍾情民生社區。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，座落光復北路上，在地明星學區介壽國中對面的新成屋「久泰敦品」，為民生社區少見高價新案，一層一戶規劃，開價約單坪130萬元，實價揭露實際成交價讓利空間不到一成，買方對於民生社區特質青睞度可見一斑。

陳炳辰分析，民生社區長期為人津津樂道的優勢包括餐飲採購便利，交通四通八達，綠覆率高，慢活的居住風格，棋盤式的整齊街廓等，不過區域房市多40年左右屋齡老宅，除了延壽國宅的中工都更案，沒有傳出其他都更危老消息，亦少空置土地開發，乃地利因素才讓平均單價維持6字頭，攀上百萬元單價的高價新案相當罕見，令此次交易更顯一支獨秀。

另外，陳炳辰說明，民生社區高價交易少，並不無惜售的可能性，但老屋、無捷運等因素也使區域房價有其天花板，而高價社區如「久泰敦品」、「國美新美館」等，得擁其他更舒適的居住機能，像「久泰敦品」屋齡新穎，「國美新美館」則具備南京三民站捷運機能，再沾光民生社區知名度，輔以高價宅規劃都添身價。

而民生社區買盤多以在地居民為主，陳炳辰表示，事實上當地隱形富豪多，包括｢華固名鑄」、「敦南藝術館」這些破億豪宅，均曾傳買方為民生社區住戶，甫曝光藝人砸2.4億元購置的「琢賦」，該藝人也居住在民生社區，在地有錢人也喜歡民生社區居住氛圍，加碼購置屋齡新、機能更好的鄰近地段物件，均成為買盤主力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

樹林都市計畫、樹林(山佳地區)都市計畫分別於2001年間發布第二次通盤檢討，迄今已逾20年。本次第三次通盤檢討整合樹林、樹林(山佳地區)都市計畫，主要計畫及細部計畫業經2021年8月20日新北市都委會審議通過，全案後續將續提內政部審議。檢討後計畫導入公共設施立體化使用、文化資產保存，更重要就無使用需求用地檢討變更以保障地主開發權利，促使整體都市發展愈來愈好。

新北市政府城鄉發展局黃國峰局長表示，本次通盤檢討範圍整併樹林、樹林(山佳地區)都市計畫，消除計畫介面不相容性，以利未來整體發展，範圍包含樹林都市計畫區約674.88公頃及樹林(山佳地區)都市計畫區約254公頃。此外，因現行都市計畫為市鎮計畫性質，故為落實主要計畫、細部計畫之都市計畫分層管制，本次檢討一併辦理主要計畫、細部計畫拆離作業，以提高行政效率。

考量近年來都市化發展迅速，人口集中於都市地區，導致公共設施服務水準降低、停車需求增加等問題，故本次計畫導入公共設施立體化使用精神，將計畫範圍內部分廣場兼停車場用地變更為停車場用地，以提高公共設施用地利用多元性，未來除可提供市民停車空間外，若有市民活動中心、公托中心、圖書館等需求將可一併設置；配合文化資產公告範圍，本計畫亦將部分土地變更為保存區，以保存地方文化資產；另配合沙崙排水設施檢討，將無使用需求的河川區檢討變更為毗鄰分區，還地於民，以兼顧土地所有權人之權利及居住安全。

全台主要科學園區房市近3年(2019-2021年)房價都有明顯漲幅，以台南科學園區漲20.8居全台之冠，「就業人口聚集+高家庭所得」是科技園區附近房價不敗的主要關鍵。台中科學園區、新竹科學園區、內湖科學園區也都跟進這樣「房價穩健上揚」模式。2021年第4季，中央將在嘉義選址設立科學園區，後續興建工程推動，將牽動區域房地產穩健上揚。而現階段馬後稠產業園區已經循著「就業人口聚集+高家庭所得」兩趨勢，讓嘉義高鐵特區成為高經濟份子置產新選項。

帶動房價！竹科經驗，嘉義科學園區將跟進



科技園區附近房地產長期穩健上漲，是拜科技新貴支撐，這些擁有高專業技能、高知識含量以及高所得的買家，對於建築品質的要求與需求都比較高，所以科技園區附近搶手房地產建案，都一定具備「科技社區」、「豐富公設」的雙特性。在竹科、南科的科技新貴買房都有相同的理念。「不怕房子價格貴、只怕建築產品不夠好！」



嘉義高鐵唯一科技社區+台南五星級酒店軟實力



基於科技園區買房的特性，清景麟建築團隊在嘉義高鐵站特區的「高鐵國際城」，以近鄰馬稠後產業園區約2萬多名高科技從業人員為對象，規劃689戶的「高鐵唯一科技社區」，為了提昇居住品質，規劃與豪宅同等級的豐富公共設施，更進一步創造建築的獨特與尊貴性，增加高端「軟實力」進駐社區，與台南五星級酒店合作，以管理顧問方式，協助規劃「優質飯店服務」的相關業務，秉持打造嘉義首座國際級飯店宅的居住定位，在嘉義高鐵特區興建這棟「超值+典藏」的美式居宅。



林聰麟：非常看好嘉義地區房地產的未來發展



清景麟建築團隊董事長林聰麟指出，除了馬後稠產業園區高科技人才對於住房殷切的需求之外，將來推動的嘉義科技園區，將會引進更多產業與高科技人才，絕對可以複製竹科、南科的房地產穩健發展經驗，所以，「在嘉義翁縣長積極轉型發展『工農大縣』的企圖，以及來自於中央政府的大力支持下，我非常看好嘉義地區房地產的未來發展。」林聰麟這麼表示。

















 

大南方計畫推動，看好高雄、台南、嘉義



林聰麟董事長表示：「政府持續推動大南方 大發展南台灣發展計畫，我看好嘉義、台南、高雄產業發展，更看好嘉義產業園區及科技園區所帶來的經濟效應發展。」他預計這2年將清景麟建築團隊的企業總部遷移至台南，因應公司內部人員培訓及企業發展，並且設計代表公司形象的全新制服，要在房地產業裡塑造專業、誠懇、親切、服務的企業理念。

 

「高鐵國際城」是「國際級飯店宅」的規劃



他指出，高科技人員進駐馬稠後產業園區之後，因為就近居住的關係，所以對於購屋需求度是非常高，是科技園區的「剛性買盤」支撐。初步估計2025年馬稠後產業園區全部完工，約有2萬多名就業人口進駐，這群對居住有高度品質要求的買家，都是區域內高品質建築的剛性買盤。「高鐵國際城」的「國際級飯店宅」規劃，正是符合他們對於居住要求的最佳選擇。



包租公看過來！嘉義高鐵特區「最佳選擇」



根據市場調查，嘉義地區「像樣一點的兩房」租金行情都到2.4-2.6萬元之間，「高鐵國際城」也適合投資型買家以「包租公」的投資理財角度進行「高報酬的租金投報率」，在全球通貨膨脹已經成為既定發生的趨勢下，有錢人置產都是「全額現金」買房，就是在進行「資產保值」的操作配置。以「高鐵國際城」的兩房總價與區域平均約2.5萬元租金的出租行情來計算，租金投資報酬率也可以達到4-5％左右，優於銀行定存利息，也超越一般法人投資認可的2％以上投資報酬率。



安全家居+豐富公設，全齡宅居住饗宴



「高鐵國際城」在近5千坪的基地上，規劃地上11層、地下2層，總戶數689戶(含29戶店面)的建築，2-3房首購、換屋的格局規劃之外，豪宅指名的大同氣密窗、ECONEO防蟑健康廚具、INAX衛浴設備、Panasonic全自動洗淨功能馬桶及浴廁換氣暖風機、全社區淨軟水系統、石晶地板等高端建材一應俱全，豪宅團隊手打造的建築，讓產品力增添一份尊容感。建築產品上更精心擘劃，退縮建築留下更開闊的建築棟距，公共設施部分，大手筆規劃獨立會館、0-99歲全齡都適用的公設，師法國外杜拜四季酒店的時尚、休閒設計，氣派大廳、無邊際游泳池、約1700坪中庭公園、知識館、閱讀室、宴會廳、饗食區、鐵板燒區、健身房、休息區、KTV等等，創造安全、知識、舒適、豐富的居家生活場域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高市府因應行政院「大南方、大發展南台灣發展計畫」，打造全台最大的「S」廊帶科技走廊，及中央核定岡山路竹延伸線(2A階段)發展契機，正式啟動岡山與路竹地區的都市計畫通盤檢討作業，並即日起至9月22日止公開徵詢意見。

都發局長楊欽富說，為落實中央產業發展政策與陳其邁市長施政理念，由林欽榮副市長整合市府各局處籌畫「捷運岡山路竹延伸線、沿線都市及非都市土地再發展策略」藍圖，掌握百年一遇的捷運建設契機，讓沿線的岡山與路竹地區更加緊密發展，以TOD發展導向，提出場站聯合開發、企業安家及產業發展等重要戰略，並啟動都市計畫通盤檢討。



楊欽富表示，岡山、路竹都計通盤檢討已啟動法定程序，刻辦理公開徵詢意見，可望為北高雄注入新的發展動能，藉以提升產業、生活環境及帶動北高雄人口的成長。

 

都發局指出，本次通盤檢討地區屬於高雄市國土計畫「一核雙心三軸」中的雙心之一：岡燕橋地區，肩負高雄產業升級發展的重要軸承，國道沿線有金屬扣件、機械、光電及航太產業群聚，近年來興達港海洋科技產業創新專區、橋頭科學園區、捷運岡山路竹延伸線(2A階段)、增設岡山第二交流道等重大建設也持續投入，從地方到中央全力聚焦北高雄再發展。



都發局說，本次都市計畫檢討是依據都市計畫法第26條規定，就發展的情況與需要進行必要的變更，檢討範圍包括岡山都市計畫、岡山交流道特定區計畫及路竹都市計畫等計畫區。將就中央大南方大發展政策需求、捷運岡山路竹延伸線的建設開發、人口成長的推估、企業安家需求的土地、配合航空飛航管制放寬的容積率檢討、地區公共設施需求、民眾意見等進行土地使用的檢討與規劃。

 

各界在公開徵詢意見期間，如對土地規劃有任何建議或意見，可向市府提出。計畫區概要說明、範圍示意圖等內容可至高雄市政府都市發展局網站「都市計畫專區-都市計畫公告」中查詢。