桃園法拍點交,桃園市法拍點交,桃園法院法拍點交

由於上半年為完工交屋量相對低點，興富發（2542）上半年獲利較去年同期腰斬，EPS僅0.24元；京城（2524）第二季每股只賺0.02元；潤隆（1808）、勤美（1532）苦吞虧損，上半年每股純損分別為0.23元、0.13元。

興富發上半年營收59.23億元，稅後純益4.89億元，EPS為0.24元，遜於去年同期0.63元。興富發表示，今年完工交屋高峰落在下半年，有台中「市政1號院」、台中西屯「仰星殿」、高雄左營「鉑愛悅」、台中西屯「市政愛悅」、桃園大園「美術水公園」，樂觀全年完工量上看400億元。

潤隆上半年稅後純損2.29億元，每股稅後純損0.23元。不過潤隆下半年可挹注完工交屋的業績包括新北市「景安文匯」、台北市「信義富境」、台中「VVS1」及「市政愛悅」等建案，屆時業績可望重返成長。

勤美上半年合併營收60.62億元、年減47.6％，其中建設住宅事業業績年減約58.5億元，主因是去年同期為台中豪宅案「勤美之森」交屋高峰，今年僅零星認列餘屋銷售，致營收下滑。

展望下半年，勤美表示，隨著台北雙建案「璞真合和」及「璞真文學」自8月起交屋，搭配台中「勤美之森」餘屋成交，預期大幅挹注集團營收；台中二期預售新案「勤美之真」銷售率逾6成，後續銷售表現樂觀。

京城因第二季繳交高達1.4億元的所得稅費用，導致單季稅後純益只剩791萬元，EPS僅0.02元，累計上半年EPS為1.52元，雖年微增2.01％，但在整體房市景氣欠佳的情況下，法人估京城全年EPS將難以挑戰去年的7.67元高峰。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

自2023年9月新青安房貸政策上路後，原本立意良善的措施，卻因時機錯誤而成為激化房市亂象的催化劑；而去（2024）年9月中央銀行第七波限貸令實施，導致市場出現嚴重的「搶貸潮」，不僅交易急凍，還引發連環效應，導致換約、解約與購屋糾紛等情況頻傳，整體房市正面臨空前壓力。

對此，房市趨勢專家直言，目前房市已陷入8大搶貸亂象交織的困境，若不即刻處理，市場恐陷入癱瘓。從銀行放貸秩序失衡、自住與首購族排隊苦等貸款，到資金流向高風險金融機構、第二戶貸款遭限，甚至預售解約潮升溫、爛尾樓開始浮現，問題已從個案變成系統性風險。

在銀行端，李同榮批評部分業者放貸優先順序混亂，將資源優先配置給法人、收入高的自然人，或願接受較高利率的借款人，忽略了首購與自住等政策應優先照顧的族群。而由於資金緊縮，許多購屋族不得不轉向農漁會、租賃公司甚至地下金融，讓台灣金融體系的風險大幅升高。

此外，由於央行對高價住宅的定義門檻逐漸降低，導致原本未達高價標準的預售戶在交屋時突遭貸款成數大砍，許多買方出現資金斷裂，進一步引發斷頭危機。

李同榮強調，若情勢持續惡化，不僅購屋糾紛將頻傳，更可能引發骨牌效應。從部分都會與二線城市已陸續出現的爛尾樓來看，一旦大型建商無法支撐，也將對整體市場造成嚴重衝擊。

為防止房市全面失序，李同榮提出4大政策建議，呼籲政府與央行立即介入。首先，應加強對銀行放貸秩序的稽核，確保首購、自住與已承諾貸款案能獲優先處理；其次，建議央行減少定存單發行，釋放資金以穩定市場資金鏈；第三，9月理事會前，央行應評估提前降息或降低存款準備率，協助市場降溫與企業紓困。

最後，他呼籲重新檢視《銀行法》第72-2條的放款上限規定，針對新青安與首購貸款適用排外條款，以釋放銀行可貸資源，緩解搶貸壓力。

李同榮強調，當前房市處於多事之秋，政策反應應更靈活迅速，呼籲政府與央行不要再等待固定會議週期，應主動因應情勢發展，否則極可能錯失最佳的調整時機，使房市風暴持續擴大，甚至影響整體經濟體質。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「屋主死守高價不降？」自住客必學3招破解術 專家揭三維議價策略

當前房市出現一個值得關注的現象：在整體交易量萎縮的市場環境下，部分屋主仍堅守高價預期，形成買賣雙方價格認知差距。近日一位自住客向本報反映，看中一戶開價2288萬元的成屋，儘管出示實價登錄顯示屋主預售時取得價格僅約1500萬元，屋主仍堅持2200萬元底價不願退讓，甚至透過親友擔任仲介強化議價立場，讓買方陷入進退兩難。

據了解，該物件位於新興重劃區，屋主與部分仲介對區域前景持高度樂觀態度，成為堅持價格的主要理由。然而，金融機構最新評估報告顯示，該區域成屋市場價格已較高點回調約8-12%，與屋主預期存在明顯落差。大型房仲業研究部主管分析，這類「價格堅持型」物件通常有三項共同特徵：持有成本低、賣方無資金壓力，以及對區域發展有過度期待。

資深房仲建議自住客採取「三維議價策略」

首先從財務面著手，提供銀行正式估價報告作為客觀依據；

其次從時間壓力切入，表明願意配合賣方理想的交屋時程；

最後從交易條件突破，可提出「提高訂金比例」或「縮短付款期」等彈性方案。實務上，約有35%的堅持型賣方在面對具體優質買方時，最終會願意讓價5-8%。

重劃區成屋市場出現「預售與成屋價格倒掛」現象

部分預售時期取得價格較低的屋主，因期待交屋後能獲取更高利潤，卻忽略市場已進入調整期。買方可整理該建案近期實際成交案例，特別關注「賠售戶」或「急售戶」的成交條件，作為議價的強力佐證。

針對自住客預算落在1900-2000萬元的期待，資深地政士提出務實建議：

「與其糾結單一物件，不如設定三個月的觀察期。」這段期間可持續關注該物件帶看狀況，同時積極尋找替代方案。實務經驗顯示，約有六成堅持型賣方在物件滯銷三個月後，會開始考慮調整價格預期。

銀行授信主管則從貸款角度提醒，對於價格明顯偏離銀行估值的物件，核貸成數可能受限。

以該案為例，若銀行評估合理價值約2000萬元，買方即使以2200萬元成交，貸款金額仍可能以2000萬元的七成為上限，導致自備款壓力大增，這點可作為與賣方議價的重要籌碼。

賣厝阿明認為，隨著房市進入調整期，買方市場特性將逐漸明顯。

建議自住客保持耐心，善用市場資訊透明化的優勢，透過專業估價報告、實價登錄分析等客觀數據強化議價立場，終能等到合適的成交時機。畢竟在房市交易中，最珍貴的不是搶到手的衝動，而是買得值的智慧。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，7月燈號持續衰退的黃藍燈，分數是38.2分，為今年的第5顆黃藍燈，乃新冠疫情後的最窘狀態，六大構成項目呈現「一升、一平、四降」，新成屋戶數上升，預售屋推案量、成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，議價率持平。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，正式進入下半年，家庭出遊的暑假階段、颱風帶來的不穩定氣侯、民俗月，和新的關稅政策都將登場，利空接力讓建商保守以對，印證在7月的預售物件推案量比前月下修達百億元，落至600多億元，指標案為台北市中正區千呼萬喚始出來的豐基建設案，有百億元量體規模，其他案量較大的為總銷50多億元案，共計三案分別為坐落桃園市內壢火車站生活圈、台北市北士科重劃區，與新北市土城區頂埔地帶的聚泰、華固、花王建設案，餘案則都在40億元以下。

新成屋戶數雖較上月增加，也僅微增30多戶，整體是200多戶，難正面看待，在價格高又得立即與銀行打交道的不利因素下，若非興建完工得按計畫公開，實無發揮空間。

需求面仍是毫無救贖，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為12.5組、成交組數是0.7組，都是堪比疫情階段的慘況，僅以地段穩健的大型建商的指標案，或是新開案的甜蜜期會有單周數十組、成交不掛蛋的績效，否則單周個位數的賞屋量與零成交已屬常態，買盤信心萬念俱灰。

類比疫情階段的還有待售建案數量，7月來到1375案，比前月增40多案，其中以新北市、桃園市最顯去化不易，量增較多，當前籠罩的陰霾，要不是戶數較少的小案，多數銷售時間拉長以年計算都不意外，又一直有新案前仆後繼登場的兩地，甚至不乏多戶數大案，新北市還有數個百億元案，均讓此節骨眼難看的數據雪上加霜，賣不掉又不得不推的騎虎難下之姿充分體現。

開價與成交價仍跳貼身雙人舞，差距未拉開，在一成空間內，僅台北市因為房價過高，容易因如大安區鍍金門牌高價案，與像萬華、文山、內湖地區平價產品產生價格落差，進而創造議價率，否則其他縣市的建商價碼保持一定水位，不到黃河心不死，或也在於擔憂貿然降價的骨牌效應，不降不賣咬牙苦撐。

陳炳辰分析，即將迎來928檔期，觀察今年市況正是得依賴檔期始有表現，而7、8月所屬青黃不接，建商推案興致缺缺自然讓供給量不堪，還有關稅疑雲不利資金冒險投資，冰凍三尺的房市買盤雪上加霜，需求消極。又不少建商抱持延都延了心態，乾脆延推到明年再說，928檔期恐也難寄望過高，包括新北市林口區與桃園市龜山區、中壢區，和新竹地區的東區、竹北市都傳指標大案不一定在928檔期亮相，可預見全年推案量隨之看衰，前程晦暗難明。

在新北市，擁有一間自己的房子對許多年輕人而言是現實中難以負擔的挑戰。信義代銷指出，雖然20至35歲的年輕人申請房貸的人數近年增加，但真正購屋的平均年齡卻往後延，普遍落在35至45歲之間，可見頭期款對多數首購族來說是一大壓力。

在許多區域租金持續上升，以及中古屋雖相對便宜卻普遍屋齡偏高等市場背景下，新莊因兼具發展潛力與相對可負擔的價格，逐漸成為首購族關注的焦點。目前新莊共有三大重劃區，包括副都心、頭前與塭仔圳，總面積超過400公頃，交通與生活機能逐漸到位，也吸引不少開發商進駐。

其中，上新莊近年因地處捷運沿線、鄰近學區與生活商圈，建案價格逐步上揚。據信義代銷資料顯示，目前上新莊新案每坪開價多落在75至85萬元之間，下新莊則在68至78萬元。然而仍有少數建案以6字頭價位出現，在市場中顯得較為少見。

專家指出，對首購族而言，除了價格門檻外，產品規劃是否貼近實際生活需求也是關鍵考量。像是20至30坪的2至3房設計，能兼顧單身族、新婚夫妻與小家庭的使用彈性，也成為這類產品受青睞的原因之一。

雖然目前市場普遍存在壓力，但若能找到人口穩定、發展明確、生活機能完善的區域，即使是以首購為出發，也有機會在未來取得保值甚至增值的空間。對許多家庭來說，這不僅是購屋的開始，也是資產累積的第一步。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年6月份全國的「清華安富房價指數」比去年同期上揚1.20%，同期間高雄市的房價指數上揚0.83%，漲幅略低於全國平均值，顯示過去1年來，高雄市房市交易雖然冷清、房價漲勢受挫，但房價也沒有明顯下修。

清華大學「安富金融工程研究中心」指出，高雄市房價自2017年初低點反彈，2021年短暫整理後，續呈緩步上漲趨勢至2024年底，5年累積漲幅超過7成，若摒除季節性因素後，今年6月交易量低於5年平均線，後續仍有待觀察。

值得注意的是，雖然高雄市整體房價持平，但仁武區的6月份房價指數卻上漲6.02%，漲幅在六都中僅低於台南市新營區的7.24%。仁武區受惠於公路運輸便捷，重劃區陸續完成，近年人口持續遷入，從2021年1月份的9萬1941人，至今年6月份增至9萬9881人，即將突破10萬人，購屋需求強勁，導致房價仍上漲。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在中央銀行祭出限貸令後，全國房市急凍，交易量大減，然而嘉義市中心大樓建案卻飆高，內政部實價登錄網揭露，大樓豪宅建案「華爾道夫」6月16日出現1筆含2個車位總價4165萬元、每坪57.19萬元的交易資訊，創下嘉義地區大樓建案新高。

「華爾道夫」為鉅陞建設興建，位於吳鳳北路及民族路交叉口，走路範圍可達in89影城、民族國小、崇文國小、嘉義女中、嘉義市政府、陽明醫院、東市場、文化路夜市、文化公園等地，地點優異，今年公開銷售。

「華爾道夫」附近由嘉義市政府等單位辦理、國城建設開發的嘉義市公辦都更案「嘉義都更好」，去年開賣，每坪單價最高54.43萬元，總價2360萬元，已令人咋舌；「華爾道夫」開賣後，交易資訊最近1個月陸續公布，實價登錄20筆，大樓每坪單價最低52.8萬，最高57.19萬，由於該建案是少數規劃大面積坪數的大樓建案，總價全數超過3000萬元，最高1筆總價4165萬元(含2個車位共480萬元)，總面積81.93坪，主建物37.55坪，比大多數市區透天價格更高，創下令人驚嘆的天價。

熟悉地產人士指出，嘉義市除湖子內重劃區之外，建案不多，市中心建案更是稀少，供給量低，但高階人士需求高，即使央行祭出限貸令，極少數個案仍可維持高價，「華爾道夫」規劃52戶住家，4戶店面，戶數不多，標榜地王豪門規格，吸引財力雄厚的人士出手。

地產人士表示，雖然「華爾道夫」創新高，但屬於個案，湖子內重劃區仍有2000萬元以內的透天，以及每坪單價30萬元左右的大樓建案銷售，雖然並非位於市中心，但嘉義市範圍小，從湖子內重劃區開車、騎車到市中心僅10分鐘，民眾若預算不足，仍有其他較划算的選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中古社區竟比新屋更搶手！ 專家揭「抗跌3關鍵」：買對10年賺30%

在當前房市環境下，一位購屋族對於是否入手屋齡25年的電梯華廈提出深刻疑問。該物件雖非位於蛋黃區，但具備公園、傳統市場、超市與學校等完善生活機能，且通勤時間在可接受範圍內，最令人在意的是持有十年後，屆時屋齡達35年是否會面臨難以轉手的困境。此一疑問正反映出許多中產階級購屋時的核心考量。

根據內政部不動產資訊平台最新統計，台灣電梯華廈的平均交易屋齡已從十年前的18年攀升至24.5年，顯示市場對中古屋的接受度正逐步提高。尤其具備「三師族群」（醫師、律師、會計師）青睞的優質中古電梯住宅，即便屋齡超過30年，在雙北以外的都會區仍維持穩定流通性。

不動產專家分析，中古電梯華廈的保值關鍵在於「機能複利效應」

以本案為例，公園、市場與學校形成的「生活金三角」，往往隨時間推移反而更加珍貴。數據研究顯示，這類物件的價格抗跌性，可比同屋齡但機能較差社區高出15%-20%。特別是傳統市場的存在，在少子化與高齡化社會中，正成為中古社區的重要增值要素。

1997年後興建的華廈，因耐震設計標準大幅提升，只要定期維護，結構安全無須過度擔憂。實務上，完成幹管更新與外牆拉皮的25年華廈，市場接受度甚至優於未維護的15年住宅。

資深房仲指出，優質中古華廈的「黃金持有期」正好落在8-12年之間。這段期間既能享受成熟機能帶來的居住品質，又避開了40年屋齡後的重大修繕壓力。他們建議本案購屋者可擬定「八年資產活化計劃」，在屋齡達33年前啟動換屋，既能鎖定增值利益，又可避開老宅市場的流動性風險。

選擇有進行『預防性維護』社區至關重要。

他們發現，定期更新電梯、消防系統與給排水設備的中古華廈，不僅居住安全無虞，未來轉售時更可比同齡社區溢價5%-8%。購屋時不妨查閱近三年社區大會紀錄，了解公共設施的維護節奏。

購屋決策不應過度聚焦「未來轉售」而忽略「當下居住價值」

特別是對計劃居住十年的家庭來說，社區環境對子女成長與長輩照護的影響，往往比屋齡數字更具實質意義。本案物件的機能組合，正符合「全齡宜居」的現代居住需求，這種實用價值將隨時間發酵，成為未來市場競爭力的堅實基礎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣金管會於 2025 年 1 月調降保險業不動產最低收益率標準至 2.545% 後，今年保險業調整資產布局動作頻頻，房仲業者盤點今年保險業買賣商用不動產交易，明台產物保險今年 6 月再度出售名下不動產，以 1.2 億元出售桃園區三民路三段整棟樓；新光人壽則於 4 月，以 1.32 億元出售中山區松江路「長江大樓」部分樓層。

同時，也有保險業者持續購置潛力不動產，包括臺銀人壽則於 8 月初以總價 4.6 億元，購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，從租客變屋主；台灣人壽三度入手內湖辦公大樓，以 14.78 億元購入安康路整棟新廠辦；南山人壽今年初以 9.6 億元買彰化縣員林市土地，開發後部分作為自用辦公大樓，部分作為投資之用。元大人壽則是搶占地上權標的，分別以 21.9 億元、21.77 億元，標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，商辦一直是保險業者的最愛，自用出租兩相宜，運用規劃上頗具彈性。面臨目前房市政策打住不打商，市場熱錢轉進商用不動產，對商辦有需求的置產者增加，也讓保險業者趁機調節資產，將部分增值物件獲利了結，轉向「中長期開發型」產品，例如土地、工業地產和地上權產品，以及桃園及南部市場等增值潛力區；尤其是看好物流與工業用地的需求增加，加碼物流倉儲和工業廠房的投資，提高置產多元性，更是在關稅戰後，分散投資風險的策略之一。

第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業布局明顯從雙北既有商辦、老舊大樓，轉向土地與整棟廠辦等可彈性規劃的資產，並更傾向發展中區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近等。這類資產未來可自建、整修或回租，投報率有機會拉高至 3-5% 上下，比單純坐收租金的既有大樓更具彈性與報酬潛力。

張菱育指出，目前保險業者的資金運用方式，已經不再只單純追求「穩定收租、抗跌保值」，而是更重視如何讓資產未來能「創造更高報酬」。像是購買可以新建、整修或出租的整棟大樓或土地，較能讓資產有更多彈性運用的空間，也可能帶來比傳統出租更高的投報表現，特別是 2025 年利率仍不低的情況下，以此靈活布局的方式，有助於保險業者掌握長期收益的機會。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

據最新低度用電統計資料，新北市過去一年待售新成屋數量增加175戶，2024年第四季新北市待售新成屋數量大致較前一年度的同期持平，不過區域間卻出現明顯變化，淡水區表現亮眼，待售新成屋數量從2023年第4季的3,331戶大幅下降至2,090戶，年減1,241戶，顯示當地房市去化速度加快，可能與淡江大橋興建計畫順利與淡海房價CP值高吸引民眾入住有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，林三淡早年因為大型重劃區的大量供給開發，空置率抑制房市發展，不過三峽北大特區的空置率改善速度最快，林口空置率後續也大幅改善，之後三峽與林口房價跟著景氣走揚，不過大台北地區房價上揚後，淡水地區房價CP值更被凸顯，加上淡江大橋進度明確，成為新北房市的一個亮點區域。

整體來看，新北市重劃區開發型態的區域，待售新成屋供給量出現增加。三重區待售新成屋數量年增503戶；板橋與新莊分別增加418戶與258戶，其中又以板橋區的待售新成屋數量居新北市之冠，共計有3526戶，林口區則是年增178戶。

曾敬德表示，待售新成屋統計方式為屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅進行統計，由於許多案子裡面都有合建成分，有可能地主分回沒自用也沒出租，也是有可能被歸入低度用電的待售新成屋，目前市場上並未感受到待售新成屋數量增加帶來的賣壓。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】