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隨著台灣房價所得比、物價持續飆升，薪資所得卻沒有成長下，讓年輕人越來越不敢生孩子，導致生育率持續創低且人口呈現負成長狀況，美國中央情報局（CIA）日前公布的2021年全球出生率預測報告中，台灣出生率全球最低，代表民眾離「五子登科」的夢想越來越遙遠，不少人更有表示早就只能「房子、孩子二選一」，對此21世紀不動產劃研究室整理出出生率會如何影響房市，及少子化下該有怎樣的置產思維。

圖/現今的高房價、低所得，讓不少年輕人只能「孩子、房子二選一」。21世紀不動產提供

21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示：「房地產市場短期看金融，長期看人口」，指出房地產業需要有購買的人口支撐，人口紅利更是影響房市活絡與否的重要因素，此外建案也會隨著以人口結構的改變來做變化，像是以前多半是大家庭、三代同堂的狀況，建案多半會推出大坪數的房子，不過近年隨著少子化漸漸嚴重，建案也逐漸變成主推小家庭、單身貴族喜愛的小坪數為主，而隨著人口結構從以往的大家庭改變到現在小家庭，導致的每戶人口下降也是未來戶數增加的動能。

然而，生育率持續下降所帶來的少子化及老年化，對於國家經濟發展是一大殺傷力，無論是企業健全發展，還是科技創新，都有可能因此使競爭力下降，但房價卻會隨著勞動力減少及各項原物料喊漲的情況下，不見得會下跌，且反而還有可能持續高漲。

圖/美國中央情報局公布世界最新出生率，台灣名列世界最低。擷取自CIA官網

當台灣正處在生育率世界最低之時，如果想要置產的話到底要怎麼選擇呢？關鍵就在於用途，若想當包租公、包租婆出租獲利，21世紀不動產企劃研究室建議以下三點：第一，想要租給學生的話，建議可挑選學生人數充足的大學城入手，這樣才不會遇上大學停止招生，導致房子缺乏租客的窘況；第二，有大量工作需求的區域的周邊也會是租屋熱點，重大建設周邊及經貿園區、工業區、或是能創造大量就業機會的各種產業園區等；第三，交通建設的周遭，由於交通方便，也會有不少人選擇在捷運旁、火車站、高鐵旁租屋通勤。

如果是自住，則是要考量自身需求，同等價位在蛋黃區可能只能購入坪數不大的中古屋，但是交通方便，卻能在蛋白區或是郊區購得較大空間的新成屋；但有生子計畫的夫婦，則要考察周邊托育設施是否充足，或是雙方的父母居住在附近能成為托育後援。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

官方統計，新北市人口最多的前兩大里都在林口新市鎮，分別為湖南里與南勢里，主要是林口重大建設陸續進駐、生活機能完善到位等因素，吸引年輕家庭與部分退休族「輕移民」。

根據新北市民政局統計截自今年7月的新北市各里人口數排行榜，人口數最多的前5個里中，有4個里都在新興重劃區，其中第1、2名分別為湖南里跟南勢里，都在林口新市鎮。

信義房屋林口站前店店長汪耀崇表示，隨著林口重大建設陸續進駐、周邊新成屋陸續交屋，再加上交通日益便利，不僅連結高速公路，更有客運多條路線通往北市，吸引更多外來民眾入住。

林口新市鎮的湖南里與南勢里是林口發展最熱絡的區域，其中，南勢里以南勢生活圈與捷運站前生活圈為主，汪耀崇說明，南勢生活圈離捷運A9站周邊的精華蛋黃區僅隔一條文化北路，低密度規劃；而站前生活圈有機場捷運A9站、林口三井OUTLET、三井二期、林口媒體園區等重大建設。

而湖南里則是包含家樂福生活圈、頭湖國小生活圈、林口國中生活圈一帶，汪耀崇表示，區域內的優勢有工一工業區、林口社區運動公園、林口運動中心、家樂福，生活機能發展到位，其中頭湖國小因是雙語學校，家長指名度很高，許多有1、2個孩子的小家庭會優先選擇該區，附近也有國際學校，教育資源豐富。

除此，汪耀崇表示，也有少部分的退休族群會選擇到林口居住，主因是相較台北市區，可換坪數更大、屋齡更新的房屋，享有更好的生活品質，又離原本在北市的生活圈不遠，而林口新市鎮也鄰近桃園龜山區的林口長庚醫院

汪耀崇表示，位於林口捷運站近期的新推案開價45-48萬，甚至指標建商開價5字頭，而鄰近屋齡7-10年的中古大樓則是每坪單價35-38萬，房價相對親民。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為解決都市計畫區內老舊建築物普遍的耐震能力不足，同時因應高齡化社會，市府推出危險老舊房子重建提供「快速通關」、「獎勵明確」、「稅捐優惠」等三大特色優惠，鼓勵民眾加速進行重建，改善都市整體安全，自2017年起市府已輔導148案核定重建。台南市長黃偉哲表示，為加速推動老屋重建，改善居家結構安全，2021年市府再強化輔導量能，同時委託長榮大學與台南市建築師公會二家專業廠商，加入台南市危老重建輔導團，除將持續辦理重建說明會與培訓外，期能協助民眾加速辦理危老重建。

市府都發局局長莊德樑表示，只要民眾的建築物在都市計畫範圍內，經結構評估確認結構危險且不是具保存價值的建築物，經全體所有權人同意就可符合危老重建資格，可藉由危老重建取得最高40％的容積獎勵，重建期間到重建後2年內亦可享有地價稅與房屋稅的減免優惠，現在就是辦理重建的好機會。



市府都發局說明，市府深知民眾辦理危老重建的過程繁複，並已向中央爭取經費，成立危老重建輔導團隊，輔導民眾順利搭上危老重建專車，改善居住安全，可免費為民眾提供一條龍的輔導服務，包含整合重建意願、協助取得危老重建資格文件、協助引介規劃建築師、金融機構洽談融資條件、協助檢視重建計畫書圖正確性、協助申請危老重建相關補助與優惠並提供相關法令諮詢等，一通電話為您解決老屋重建問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲根據台北市地政局最新統計，5月台北市房市交易量大跳水27.41%，但住宅價格指數上升0.44%，價格仍然相當堅挺。(圖/記者張瀞勻攝)

台灣今年5月新冠肺炎疫情大爆發，全台進入第三級警戒，人心惶惶，根據台北市地政局最新統計，5月台北市房市交易量大跳水27.41%，但住宅價格指數上升0.44%，價格仍然相當堅挺，尤其大樓住宅價格指數達109.11，每坪均價63.88萬元，一口氣連漲6個月。

台北市地政局統計最近一期今年5月實價登錄資料，全市交易件數890件，較4月減幅27.41%；交易總額為226.47億元，較4月減幅21.66%；住宅價格指數107.67，較4月微升0.44%。

且12行政區5月交易量均減少，減幅前3名分別為大安區、北投區及大同區，較4月分別減少47.30%、30.95%及30.00%。

不過交易量驟降，但5月全市住宅價格指數107.67，較4月107.20上升0.44%，較去年同期103.95上升3.58%；標準住宅總價1,706萬元，標準住宅單價每坪54.32萬元，且相較最高紀錄的2014年7月55.07萬元，差距不到1萬元。

以產品類型而言，大樓住宅價格指數109.11，較4月108.95上升0.15%，每坪均價達到63.88萬元，創下實價登錄以來歷史新高紀錄；公寓住宅價格指數106.03，較4月105.29上升0.70%，每坪45.75萬元；小宅住宅價格指數105.43，較4月105.84下降0.39%，每坪均價65.07萬元。

在月線部分全市及公寓止跌回升，大樓續揚，小宅續跌；季線部分四者皆為上揚；半年線僅公寓持平，其他三者皆走升。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，今年5-7月蔓延的新冠肺炎疫情對北市交易量能產生的衝擊巨大，特別是5月中疫情警戒升到三級更造成全台房市交易量能瞬間急凍，而疫情最嚴重的台北市量能更是大幅萎縮，5月不少行政區交易量縮3~5成。

不過，陳傑鳴也指出，雖然疫情讓買賣方呈現觀望，但是今年房市存在不少利多，包含:超低利率、通膨預期、資金回流投資暢旺等，都讓房市欲小不易，另外，房市缺工、缺料更造成營建成本走揚。目前不僅民眾預期房價上漲，進場意願提升，建商推案開價也少有降價的狀況，也導致房價仍穩步墊高。估計隨肺炎趨緩，疫情影響將逐漸淡化，北市交易量能將逐步回升，房價也還有繼續墊高的可能。

▲新竹市況依舊火熱，小規模新案持續推出，金雅重劃區新案更上看4字頭新高。（資料照）

在科技新貴加持下，新竹市房市依舊火熱穩健，僅略受疫情影響讓來客減少，據住展房屋網調查，由於新竹買氣仍維持一定熱度，業者推案腳步不停歇，小規模新案推案不減，較受矚目的為金雅重劃區鴻柏建設「日光計畫NO.6-虹光」，預估將上看4字頭，挑戰區段新高。

該案基地位金雅路、金雅八街口，近雙公園，規劃45戶，均為3房產品。而在竹蓮國小旁，有擎業建設的「擎業愛+」規劃18戶14～37坪1～3房格局，廣告價800萬起。

往北靠近民富國小周邊，有寶輝開發「寶輝安舍」進場，規劃8戶電梯公寓，皆為3房產品，主打約22%低公設比。

另外在港南重劃區也有新案「芳鄰NO.2」推出，規劃透天型產品總價1420萬起。南寮地區之後還會有展才機構新案以及旭盛建設系列案「蘋果HOUSE」陸續公開，兩案皆為透天產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

疫情趨緩，中低收入戶的租屋困難就會紓解？很遺憾，從美國舊金山灣區的經驗看來，原租金相對便宜、居住條件較差的房屋，在疫情後會因需求量增加，使租金開始上漲。根據《世界新聞網》報導，美國房地產市調業者RealPage市場分析師Adam Couch指出，城市解封後，與家人同住的青年以及因疫情失去收入的家庭，都開始尋找租金相對低廉的租屋，加劇低價房屋的競爭，使租金上漲。

剛從疫情緩過神的台灣社會，能避免遭遇相同情況嗎？觀察上述案例，民眾收入受影響是讓低價房屋需求增加的一大因素。根據行政院主計總處統計，6月失業率為4.8%，月增0.69%，經季節調整後，失業率為4.76%，月增0.61%，雙創下2010年11月以來的新高紀錄。另觀察受疫情影響最劇烈的服務業別，住宿及餐飲業6月受僱員工共計44萬6,000人中，平均每人每月總薪資為3萬225元，月減-4.98%，年減-8.26%，民眾收入受疫情影響明顯。

雪上加霜的是，內政部不動產資訊平台發布的租金指數顯示，本土疫情爆發期間（5至7月），租金持續漲，7月指數更來到104.52，連15個月上揚，再次創下歷史新高。住展房屋網企研室指出，不同於國外於疫情嚴峻期間，租金還曾下跌，台灣在連疫情都打不掉的租金漲幅的情況下，租屋市場需求過於集中於低價房屋的情況，將更為明顯。

因此住展房屋網企研室認為，增加租屋市場中可負擔的房屋量，迫在眉睫，儘管內政部指出，今年7月社會住宅包租代管的累計媒合達2萬949戶，但根據衛福部統計，今年第1季的低收入戶加中低收入戶，就達24萬8,975戶，包租代管的媒合數量仍遠遠不足，遑論這波疫情下，又有多少家庭的收入來源被迫中斷，正等待政府先前提出的租屋紓困措施。

在低利環境刺激下，美國近年房市需求相當強勁，市場供給量卻不足，供不應求使美國房價以驚人的速度攀升。據全美不動產經紀人協會（NAR）最新統計，今年Q2的全美房價中位數為35.79萬美元，較去年同期增加22.9％，創下該協會自1968年統計以來的新高紀錄。

就統計結果來看，美國房價在Q2呈現全面上漲趨勢。在NAR調查的183個美國都會區當中，182個都會區的房價均在第二季出現上漲，且有94％都會區的房價漲幅超過10％。麻州皮茲菲爾德（Pittsfield）、德州奧斯汀（Austin）以及佛州那不勒斯（Naples）等12個都會區，房價更較去年同期貴了30％以上，其中又以皮茲菲爾德漲勢最兇猛，年增幅高達46.5％。

房價快速飆漲也讓購屋民眾的負擔日益沉重。統計指出，全美購屋民眾每月所需負擔房貸金額佔家庭收入中位數的比例，由去（2020）年Q2的14％，上升至今年Q2的16.5％。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，當前創歷史新低的利率為購屋民眾帶來的好處，已被快速上漲的房價抵銷，民眾需要更高的收入才能買得起房子。

不過隨著房源的供應量逐漸增加，專家認為，美國瘋狂的房價漲勢極有可能會在今年告一段落。Lawrence Yun指出，目前已有跡象顯示，近期市場的供應正逐漸增加，房價的漲幅也放緩，整體房市似乎已由先前的「超級火熱」轉為「溫熱」，預期過去一年房市的過熱表現，不太可能在2022年重演。

為加速推動小港區高坪特定區發展，高雄市政府自去（2020）年起辦理高坪特定區山坡地範圍的檢討變更作業，將合計約195公頃的土地劃出山坡地範圍，並在今年7月獲行政院審核通過，預計將在8月底前辦理公告正式劃出，未來該範圍的土地在開發利用上，便無需擬具水土保持計畫，有助於提升地方發展進程。

高雄市政府表示，高坪特定區於1989年至1994年間完成第一、第二期區段徵收，並於2001年至2006年間經過大範圍整體開發後，已完成整地工程及基礎設施等合法開發行為。但因高坪特定區位屬公告山坡地範圍，受「水土保持法」管制，於特定區內進行開發行為前，不僅須擬定水土保持計畫，且要經過審查，導致特定區的整體開發時程及意願受到影響。

住展房屋網指出，大坪頂是高雄知名的夜景賞景區，區內推案以透天居多，但因開發條件較嚴格，區域腳步較慢。自2020年開始，高市依據「高雄市政府山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」，著手辦理高坪特定區山坡地範圍的檢討變更作業，期間也在2020年7月針對劃出山坡地範圍舉辦地方說明會；而該劃出案在今年7月獲行政院審核通過，預計會在8月底前將辦理公告正式劃出，可望加速地方的開發步調。

原本高雄市府預計劃出大坪、坪頂及山明里等山坡地共約211公頃，總計約3,970筆土地，但後來劃出範圍限縮。高雄市政府說明，本次山坡地範圍變更作業，將高坪特定區內大平段、坪頂段、坪鳳段及朝興段共計3,808筆土地劃出山坡地範圍，土地總面積合計約195公頃，未來經劃出土地在進行開發利用行為時，將無需擬具水土保持計畫，期望能藉此達到促進土地合理利用、加速特定區發展的目的。

國土資訊系統發展著眼於三維圖籍資料之建置與套疊，以三維圖資做為真實世界之決策支援，所能發揮的實質效益有限，因此以三維的空間資料來呈現具體物件之需求，是地理資訊系統未來發展重心。

內政部為整合國家資源，達到國土永續經營與有效規劃利用，三維地籍建物是新一代地政管理的努力方向與目標，以處理數值地形圖房屋多邊形與建物層數圖資為主流，將二維的房屋向量資料結合高度的屬性資料，三維立體建物所呈現的空間真實感，相較於傳統的二維平面圖籍，於都市景觀管理及決策支援應用上，更能符合產官學實際的應用需求。



地政單位之建物測量是政府部門在現行法令及業務職掌中，唯一辦理建物平面與位置圖資測繪之作業，藉由「建物測量資訊作業系統」之推廣，逐步以向量化方式將建物各樓層平面圖與套繪地籍圖產生之位置圖建檔，藉此產製三維建物細緻性資料，並可作為三維地籍管理之多目標應用，並作為未來土地管理模式加值運用，全國既有成屋建號資料與三維國家底圖接合成果，可有利掌握三維物理空間與權利空間分布關係，進行智慧化運用。



苗栗縣政府地政處呼籲建築師、測量技師、地政士或其他測量相關專門職業及技術人員，依據地籍測量實施規則第282-2、282-3條規定辦理轉繪建物第一次測量暨登記申請案件，請一併檢附建物測量平面圖及位置圖電子檔，俾利建置三維地籍建物資料，攜手共同建立三維立體地籍城市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

持續量化寬鬆捲起資金浪潮，又適逢史上超低利率環境，通膨訊號已亮燈，2021年更出現許多高資產族群直接買房抗通膨，目的就是為資金找尋保值港口，尤其是2021年北市豪宅推案熱區，信義、敦南商圈紛紛傳出有不少個案都開出銷售紅盤。

而這波豪宅買氣的熱度不單延續在2021年新推出的豪宅案，甚至連一般建案也有熱絡買氣，2021年豪宅最主要推案熱區有回到信義、敦南兩大商圈的趨勢，其中總銷金額120億元的北市信義計畫區豪宅案「玥隱信義」、該案在329檔期推出，不到兩個月便賣完，即已預告資金回流豪宅市場。



另一熱銷區的敦南商圈，每坪單價已站穩200萬以上，目前買氣最佳的豪宅案「富邦藝樹」開案至今僅剩個位數，有機會近期拚完銷。房地產業者指出，該案最大的特色就是豪宅精華地段，以及富邦建設的社區售後服務的品牌效益，是這一波熱銷的關鍵。



此外，每坪開價逾200萬多敦南豪宅案「華固敦品」日前已有將近20戶的過戶紀錄，多數以自然人買家為主，該案為敦南商圈最新落成豪宅案，2018年預售時傳出買氣相當不錯，便有十餘戶買家下訂，甚至一口氣買兩戶，對照第一波地籍資料，的確有不少大戶進場。而即將在九月下旬進場的「大陸共和案」勢將帶動另一波買氣。



房產業者指出，近幾年北市多個指標豪宅，像是「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「西華富邦」、「信義首席公館」、「潤泰敦峰」…等等，均出現富豪買豪宅直接付現金的成交資訊。



其中又以「信義首席公館」頂樓戶為近期最受矚目的搬逾12.8億元現金買豪宅案實例，甚至該筆豪宅交易總價、每坪單價、車位價格等三項價格均創新高，房地產業者指出，該筆頂樓戶總價便相當於中、南部一個中、小型建案的總銷金額，顯見連富豪在尋找保值、抗跌的投資標的時，都優先選擇買進房地產。



此外，2020年開始，北市豪宅建案一掃過往買氣「偏弱」的現象，反而出現一連串一次買2至4戶等複數戶買家，甚至部分豪宅案出現不少「回購」買家，也讓此波豪宅買氣持續加溫，甚至多個豪宅案待售戶數不到一成。



根據永慶房產集團第三季房產趨勢報告，高達93％受訪者對於物價上漲相當有感，此外，有83％受訪者認為未來一年物價還會持續上漲，因此，對抗通貨膨脹到來，有62％受訪者首選買進房地產作為抗通膨標的。



瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，用現金買豪宅主要是富豪大額現金存銀行的利率很低，利息所得還要扣稅，非常划不來，而且通膨也讓錢越來越薄，還不如拿來置產保值。



即便豪宅市場流動性很低，但有實用性且不太有折舊的問題，尤其是價值儲存效果佳，如果買進豪宅屬於相當稀有地段，甚至還有增值的期待。即便沒有增值空間的老豪宅，也有機會憑藉好的區位換得未來重建的機會，因此資產市場火熱之際，成為資金最好的避風港。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】