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新北市與台北市，在風水形勢上同屬興旺之地，其中新北市更因幅員遼闊、人象亨通的緣故，得以承載豐沛氣場，成為眾多企業競相進駐的聚寶盆，包含土城工業區、中和工業區、頂埔工業區、新北產業園區等產業重鎮，皆匯聚於此，形成眾星雲集的蔚然氣象。

雖說新北市整體氣象非凡，但畢竟佔地廣大，對於想要搶進這塊風水寶地的企業家來說，企業的總部或廠辦大樓究竟該落腳何處，便成為一個至關重要的問題；擁有40 多年房地產經驗的風水大師「文牙」便指出，鴻海科技集團總部所在的土城區，便是一塊極具指標性的龍興之地。

文牙大師表示，在近30 平方公里的土城區中，尤以依傍著蜿蜒清澈大漢溪的地段，最為適合公司落腳；在風水學角度上，水運濃郁的大江大河，向來意味著貨貿暢通的美好寓意，是能聚財的風水局，而企業若能選址在曲水緩朝的河道彎曲之處，更將可坐擁極為珍稀的「九曲水」形局，屬於不可多得的旺財大局！

另外，風水有云：「山管人丁，水管財。」文牙大師說明，此句話中的「水」，除了指實體的水源以外，房屋周邊縱橫的大路與軌道，也同樣屬於能帶來源源不絕財富的「水」的一環。大師表示，對於廠辦大樓而言，若能被四通八達的道路與捷運等軌道建設環繞，意味著鉅額資金得以自四面八方湧進，屬於長居久富的絕佳形局，而在風水上常被人誤解為不好的高架道路，對於企業來說其實更是可匯聚洪量財運的巨大財路！因此，若有同時符合上述條件的風水寶地，實為公司選址落腳的最佳地點。

除了廠辦大樓的選址充滿學問以外，在工廠及辦公大樓的座向上，同樣也有所講究。文牙大師表示，對於企業而言，創新與研發是不可或缺的關鍵能力，因此，若廠辦大樓的座象，能選擇象徵著「巽星坐宮，文昌坐鎮」的座東南朝西北規劃，不僅對於企業主後續擴展版圖有著莫大助益，同時也蘊含了商譽鵲起、名利雙收的絕佳喻意，可說是最適合企業總部的選擇。

在觀察完外在的形局後，也別忘了仔細體察大樓內部的格局規劃。自風水學角度來看，最理想的廠辦大樓規畫，應呈現正方形或略長的長方形格局，才是吉相；文牙大師指出，端方、無缺角的格局，意味著大樓的卦氣分布均勻且穩定，而穩穩扎根的宅氣，更象徵著企業在後續的發展與經營上能夠屢屢過關斬將，穩定拓展規模。

此外，若廠辦大樓能擁有挑高的設計，在風水上更是一項不可多得的巨大優勢！文牙大師說明，室內屋頂若能既高且廣，大樓的氣場便得以自行迴旋盤繞於室，久而久之自然便會愈發興旺，屬於能夠迎祥蓄瑞的最佳規劃。

而開窗一事，對於辦公室的風水而言，更是至關重要的一環；大師指出，大樓開窗的面向宜面對遼闊平緩的地勢，而若是開窗位置能直面蜿蜒的水流，在風水角度上更將能形塑出納氣無阻的大好格局！如果位處這種絕佳風水寶地的廠辦大樓，在面向水流一側能夠採用兼具磅礡氣勢與明媚採光的玻璃帷幕設計，更可以最大程度的放大這項風水優勢！

綜觀歷史上得以發跡致富的企業主，在風水一事上，絕大多數都有著獨屬於自己的見解和講究，而擁有一處形局絕佳的廠辦大樓，更是這些成功人士的共同點之一；雖說企業的營運主要是靠著決策者居中的運籌帷幄，但企業的根基與未來展望，其實與玄之又玄的風水習習相關，需要洞察箇中精妙，才能找到那塊屬於自己的龍興之地。

「CIO 全球創新總部」除了優越的地理位置之外，文牙老師表示，此案從風水學角度來看，更是大有來頭！該大樓依傍著蜿蜒清澈的大漢溪而建，穩踞板城關津，呈現玄武當權的恢弘格局；濃郁的水氣象徵著豐沛的財源，而橫亙的大水更蘊含著貨貿暢通的美好寓意，而此案在座向上屬於文昌宅，而正對電塔或高樓對於風水上來說是屬於正對的「文筆峰」，能使文昌位更旺的形局。絕對是能為企業帶來源源不絕財運的風水寶地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

少子化，在台灣早已是人盡皆知的社會問題，根據國際標準，每位婦女生育2.1個子女數才能夠穩定維持人口替代水準，然而，台灣自1984年起，平均每位婦女生育數即少於2.1人，且近年仍持續降低。

1950年代，戰後嬰兒潮影響，台灣平均每位婦女總生育率為7人，1960年代，口服避孕藥問世及推行家庭計畫，總生育率下滑至5人；1970年代，隨著女性勞動參與率提升，生育子女數持續走低…根據內政部統計，2020年，總生育率更僅剩0.99人。

台灣人不婚、不生，除了造成少子化，也是促成小家庭的因素之一，在這樣的趨勢下，人們購屋的想法會有何轉變？對房地產的影響有哪些？

地段》大學城包租公要注意！學生減、需求減

出生人數愈來愈少，但父母親望子成龍的心情卻不減，在考慮學區及資源的問題下，預期優質學區的地段仍是父母親關注的重點訴求。不過，以目前的狀況來看，擁有較多學習資源的學校，多半為當地的蛋黃區，所以可能進一步造成都會區房價漲、郊區房價跌的情況。

不過，像是大學城附近，以往有許多包租公買房收租，未來少子化影響，部分招生不佳的學校，其周邊的租屋需求會愈來愈少，也連帶影響投資買盤，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，未來，若只有單一租客群的大學城地段，將會淪為少子化下的房市犧牲品。

反之，若有多個租客群，譬如同時有許多大專院校交集、或是大學城混合商圈、或混合辦公區域等，這種地段將較不受少子化影響，投資置產當包租公仍有商機。

房型》符合生活機能的最小坪數為硬道理

在房屋的形式上，由於家戶人數愈來愈低，加上房價仍高，因此大坪數不是一般家庭首選，「符合生活機能的最小坪數」才是優先購買的房型，譬如2房或3房的產品。

預算較低者，買2房，1房為夫妻使用、另1房為孩子使用，如果再添家庭成員，則可能讓孩子共用1房；預算較為寬裕者，即便只有1名孩子，也可能會選擇3房，1房夫妻使用、1房孩子使用，另1房則做為工作空間或書房。

陳炳辰提醒，目前市場上已有小宅規劃「多空間運用」，譬如2+1房或1+1房，但「+1」多出來的房間多半較小，只能做為儲物或工作空間，在購屋時，要特別注意實用性。

整體而言，少子化對投資考量的購屋族影響較大，尤其大學城附近的租屋市場。但對於自住用的小家庭來說，因為不管生1個、2個或5個，都要顧及學區，而都會區的物件，剔除大坪數、高屋齡等，多數家庭的需求差異都不大，因此預期好學區周邊的中小坪數在少子化的趨勢下，仍然一枝獨秀，房價自然也相對抗跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

美國通膨升溫，台灣央行理事日前也示警進口原物料價格快速上漲，勢將推升通膨，定存年利率不到1%，也因此不少人提出「現金為亡、資產為王」之理論，熱錢再度湧入保值性高的不動產市場。

從投報率回推取得成本

而為了抵抗景氣循環、持盈保泰，長期置產型的收租產品受到投資人青睞，不過在一股腦地投入房地產之前，民眾可別忘了解「租金投報率」，回推房屋取得成本，讓自己擁有另一種穩定的開源途徑。

投報率在房地產投資中可分為2種，其中一種是賺價差的投報率，屋比房屋總經理葉國華舉例解釋，例如購買總價1000萬元的房產，最後以1200萬元賣掉，在不考慮稅費下，投報率計算方式就是「(賣價-買價)/買價」，即20%。

至於另一種投報率，則是評估收益型不動是否值得投資的方式，即「租金投報率」，「租金報酬率」最簡易的計算方式為「（每月租金×12個月）／房屋總價」。舉例來說，若房屋總價為1,000萬元，每年租金收入100萬元，則該間房屋的租金投報率為10%，只要收租10年就可以回本的概念。

因房地產漲跌預估不易，價差投報率只能推測，因此，目前坊間所提到的投報率都以實際有在出租收益，可以客觀評估的「租金投報率」為主，然而是否高租金投報率就值得投資，這點並不一定，低投報率的地方往往位於精華商圈、地段，雖然房價較高，租金收益率低，但出租穩定。

高投報率恐空租期長

而高投報率的地方，雖房價低投報率高，但往往可能面臨空租期較長，或是產品脫手不易的可能，譬如說凶宅房價低，收租投報率高，但願意接手的人有限，因此，民眾在評估是否購買收益型不動產時，租金投報率不可作為唯一的參考要件。

想當包租公除了考慮租金投報率，房產專家也提醒，買收租房屋時也要將管理、維修成本考慮，像是一次性的代書費用、仲介服務費及裝潢成本，另房屋出租後，附設的電器產品、房屋水電管路若有無法運作之類的問題，也都是房東得操心的事項，此外，購入房屋之後，不一定會隨買隨租，房屋若有空租期，也會降低租金投報率，建議民眾下定決心當包租公、包租婆前應先清算自己的現金流，評估後再來決定是否購屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

防疫降級第一個周末假日，北台中潭子區、北屯區現賞屋人潮，建商對降級抱持既期待又怕受傷害的心情，新案低調開賣，仍抵不住購屋熱情，其中久樘開發潭子新案周來客增加三成，北屯新案「惠宇和樂」則是三日秒殺，總太「心之所向」來客則是大增3倍，足見因疫情被悶壞了的民眾的強勁購屋需求。

圖/防疫降級首個周末，各案場就出現不少人潮，特別是台中潭子區近期因產業移入、建設到位，吸引不少民眾選擇入駐。引新聞攝

北台中房市烽火連天，11期、單元12、機捷、潭子分區輪漲，其中潭子區在今年前七月的交易量年增24.6%，五年內大樓新成屋均價為每坪22.99萬元，與去年同期相比上漲13%，與2018年同期比更是大幅成長逾30%；對此，仲介業者指出，潭子除了受到北屯比價效應下的買盤之外，近期潭子產業移入、建設到位的區域優勢，吸引建商爭相推案將為房價再一次推波助瀾。

永慶不動產北屯十期生態園區店科長廖啟元分析，國道一新增連結74號快速道路的匝道起點就位在潭子區，北台中的交通樞紐地位確立，而潭子、豐原、后里的產業園區持續擴廠徵才，挹注大量人口移入，首選生活機能、交通便利的潭子區作為住家地點，也形成新案熱銷不斷的盛況。

尤其是具學區、大型綠地的弘富重劃區為潭子一級房市熱區，包括久樘、寶璽、嘉磐、恆山都相繼搶進推案；其中，「久樘臻星」在預售階段就已熱烈完銷，近期完工交屋，工程實績眼見為憑，好評不斷，緊接著即將推出的久樘臻星二期新案，目前尚未正式進場，就已有大批購屋客詢問新案消息，上周防疫降二級警戒就有15組來客，與疫情期間相比約增加三成。

另外，佳茂營建機構推出北台中最大規模造鎮案，基地面積達6962坪，第一期「佳茂大景莊園」2360坪基地，規劃3-4房、38-49坪，總戶數286戶產品，每坪開價35萬元，主打區域唯一戶戶充電車位，由於該案為潭子罕見的大規模建案，網友討論度極高，上周末現場來客也比前期大增。

寶璽機構旗下睿嚮建設首案「睿嚮大涵」規劃37-42坪均質三房零店面精品寓所，全案將由寶璽團隊操刀，期望將品牌一貫的質感美學與頂尖工程水平移植至北台中，最快在今年第四季登場，為區域再掀話題。

向來秒殺案不斷的惠宇建設，7月中下旬低調開賣新案「惠宇和樂」，基地位在北屯葳格中學正對面，產品規劃3至4房格局，總戶數196戶，每坪開價36萬元，即使防疫期間建案曝光度大減，仍吸引了許多自住型購屋客湧入，再次創下三天完銷紀錄。

積極深耕北屯廍子的總太地產，今年推出最新造鎮指標案「心之所向」，其基地位於環太東路、開發面積逾1.1萬坪，住宅產品規劃24-38坪、2-3房，每坪開價23-27萬元，全案含店面共1,862戶，不僅是系列建案中最大量體，更結合周邊5千坪麗園公園，首創於社區導入下潛式公園，打造都市罕見綠意宜居環境，吸引自住買盤搶進。

現場專案經理周暘淯指出，「心之所向」自開案起皆採預約賞屋制，落實人群分流，並未受到疫情波及；不過，降級確實帶動房市回流效應，上周末案場來人約30組、較疫情嚴峻時增加2-3倍，全案目前已銷售超過900戶。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

7月移轉棟數主要反映5月下旬及6月移轉量，因受到疫情影響，高雄全市及各主要行政區幾乎月增率都呈現衰退，但其中，楠梓的交易量僅月減5%，且年增率還正成長達3成，堪稱「一枝獨秀」。在地房仲指出，楠梓有橋頭科學園區題材、機能愈加便利，加上房價及屋齡較市區有優勢，疫情期間仍能匯聚剛需買氣。

高雄市地政局統計7月份移轉棟數，反映疫情衝擊，全市2981棟較上個月減少29%，較去年同期也減少18%，各行政區移轉棟數幾乎都大幅降低。但在這波量縮之中，唯楠梓一枝獨秀，7月移轉棟數343棟，居全市第二高，且月減僅5%，年增還有33%，為各區最亮眼；另外，橋頭區移轉棟數188棟，月減16%，但年增率也有9成。

信義房屋楠梓店專案經理黃致勳表示，楠梓的交易量在疫情期間相對維持穩定，主要關鍵有三，第一，楠梓接近橋頭，受惠於橋頭科學園區相關題材，包括日前園區環評初審通過，區域建設方面，如高大特區有新台17線及足球場等；第二，隨著越來越多人口移入楠梓，生活機能也愈發成熟，以高大特區為例，有許多連鎖餐廳、健身房進駐。

第三，則是價格取勝。黃致勳說明，楠梓甫完工的新成屋部分有2字頭，但5年、10年以內的新古屋，多數單價仍落在17至19萬之間，「價格親民、屋齡相對新」，因而吸引預算比較有限的買方往楠梓聚集，即便是疫情期間，有剛性需求者仍持續看屋、洽談，甚至有一部份買方是看準此時可能有比較彈性的議價空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

疫情也難擋南科題材對房市的帶動！官方統計台南市7月移轉棟數，台南市月減22%，是中南高三都減幅最小，且年增率部份仍正成長逾3成，創下歷年7月移轉棟數新高。業者分析，南科相關題材強勁，疫情期間仍有穩定的自住、置產客群湧入，支撐交易價量。

台南市地政局公布7月移轉棟數，雖受疫情影響，全市2545棟雖較上月減少22%，不過，與去年同期相較，仍有13%增幅，且是衝出歷年7月的最大量。值得一提的是，永康與安南區7月移轉棟數逆勢增加，尤其永康達705棟，為縣市合併以來新高，月增率64%、年增率128%，而安南區433棟則是全市第二高，月增率59%、年增率117%。

信義房屋台南民生店店長韓秀蘭表示，全台上個月疫情都在三級警戒，但台南不動產市場的確受到南科相關題材相當強勁的支撐，除了自住客鎖定住宅產品，亦有國外返台的置產客，因看好台南未來發展性，將資產投入台南；此外，包括南科周邊的農地、道路用地等，交易量也都相當穩定。

針對永康、安南交易爆量，信義房屋安南海佃店主任陳泓文進一步說明，中古屋買氣難免受疫情衝擊，但7月中之後買方看屋意願轉強，多數社區也陸續開放看屋，交易量回穩；此外，兩區早期以透天產品為主，但因新興重劃區多，大樓產品也越來越多，完工後交屋潮自然也刺激移轉棟數大幅增加，例如近期九份子重劃區就有兩棟新完工的大樓分批交屋。

陳泓文也說，永康、安南都是鄰近南科的區域，生活機能也很成熟，因此能夠吸引自住客買進，光是安南連續5年人口都呈現正成長，會帶來一定的剛性購屋需求；此外，台南重大建設議題持續推動，包括南科、鐵路地下化、北外環道，甚至有可能興建捷運路網，也會成為置產客積極布局的區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內房價自2016年打底後，走勢逐漸回穩，且近2年在低利環境與資金浪潮的推波助瀾下，漲勢更有逐漸擴大的趨勢。據內政部統計，近5年的全國住宅價格指數已自2016年Q1的99.32，巨幅攀升至2021年Q1的110.61，不僅創下統計以來新高，5年間的漲幅更高達10.2％，相當驚人，其中又以近2年的房價上漲幅度最為顯著。



觀察歷年數據，據統計，全國住宅價格指數自2016年Q1到2019年同期的漲勢平穩，3年時間的漲幅僅約1.8％，平均每年漲幅為0.6％；但自2019年Q3起，房價漲勢明顯加劇，統計截至今年首季，近2年間的全國住宅價格指數漲幅達8.6％，平均年漲幅高達4.3％，顯見國內房價正加速上揚。



若觀察六都住宅價格指數變化，近5年來以台南市的漲勢最為兇猛，與2016年同期相較，今年Q1的住宅價格指數漲幅高達17.7％，奪下六都漲價冠軍；台中市以14.5％的漲幅名列第二；高雄市則以11.6％位居第三；隨後依序為桃園市的7％、新北市的6.8％以及台北市的5.2％。其中以中南部三都的房價漲勢最為明顯，皆高於全國同期10.2％的住宅價格指數漲幅。



另內政部也於近期公布最新的租金指數統計結果，今年6月全國的租金指數來到104.57，不僅續寫新高紀錄，更是自2015年1月起連續78個月上漲。觀察近5年租金指數變化，與2016年6月相較，近5年的租金指數漲幅約為4.4％，其中2016年至2019年的3年期間，租金指數漲幅約為2.6％，平均每年上漲0.87％；不過自2019年6月至今的2年時間，租金指數漲幅有約1.82％，平均每年漲幅逼近1％，顯見租金指數漲勢也有擴大的趨勢。









 

各都地政局陸續公告買賣移轉，六都2021年7月買賣移轉棟數全部負成長，其中以台中市月減44％衰弱最多，其中僅有台南較2020年同期年增率達到13％，其餘五都通通雙衰退，月增與年增為負。

東森房屋研究中心副理謝欣亞分析，根據資料顯示，台南上月交易量以3,263棟創下15年新高，因此7月交易量2,545棟，雖較上月跌落兩成，還是創下7年以來的同期單月最高量，年增率還是有13.3％的漲幅，尤其主要衰退地區是在仁德區，總計減少526棟，判斷應該受上月的交屋潮影響，而造成短期的的上下起伏，並不影響整個市場結構。



同樣受上月大量交易影響月增的還有台中市，台中市上月交易量以4,733棟創下15年新高，本月重摔四成來到2,657棟，與2020年同期相比也衰退35％，本次台中跌落最多的區域為北屯區，一共減少了496棟，其次是南屯區也減少了273棟，判斷除了6月的南北屯的交屋潮結束，應也有受到房地產新制的影響，而南北屯房價漲勢驚人，疫情恐影響民眾的出手，期盼價格有鬆動機會。



高雄則自上月即開始呈現衰退狀況，本月的2,981棟，不論是與上月的4,196棟或是2020年同期的3,634棟，都呈現雙衰退狀況，為近3年最差紀錄，根據數據顯示，左營區、三民區、鳳山區，各減少235、202與132棟，為高雄本次衰退的大本營。



北部地區則受到三級警戒，無法帶看影響，三區皆下滑二至三成，台北市1,937棟，較上月衰落35％、較2020年同期衰落33％；新北市6142棟，較上月衰落20％、較去年同期衰落27％，桃園市則為3,011棟，較上月衰落29％、較2020年同期衰落35％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部發布的最新一季住宅價格指數顯示，台南市近5年來住宅價格指數上漲18.85％，高於全國漲幅9.85％，並高居六都第一。台南市政府地政局指出，台南住宅價格指數漲幅最大，是因為六都中，台南市的房價最低，同樣的增值，台南市的相對漲幅就會較高，並非代表台南市房價比其他五都高。而房價的上漲，除因資金寬鬆、利率持續低檔，使民眾購屋成本降低，也代表台南市產業持續發展，就業機會增加，公共建設賡續推進，生活機能逐步完善，各界在看好台南市未來前景下，自然房價上漲有所支撐。不過為防止炒房，台南市長黃偉哲仍指示地政局配合中央政策，加強稽查打炒房。

地政局局長陳淑美表示，台南市有產權登記的建物約65萬筆，大多數長年持有未移轉。過去房地產的投機、炒作頻傳，根據安富金融公司針對台南市2013年有實價登錄以來的重複交易案例進行分析，結果發現台南市的連續交易案例，共有1.27萬門牌出現2筆以上的交易紀錄，自2013年至今房屋交易約為17萬餘件，所以有重複轉售行為約僅7％左右，實際上投入房地產短期交易轉售者仍屬少數。

陳淑美局長進一步補充，從該報導分析統計可知，該1.27萬筆短期轉手交易中，有91％以上為2次交易紀錄，而可視為投機交易的3次以上交易僅約占9％左右。2年內交易占35％，2至4年內交易者占36％，也就是有高達7成以上短期移轉。這正是2021年7月1日政府要實施房地合一稅2.0的原因，由原來的持有2年延長到5年適用35％-45％的高稅率，連預售屋轉售也一併納入，可對短期投機行為從嚴管控，效果勢必顯著。

地政局表示，除了房地合一稅2.0，實價登錄2.0新制也已同步上路，目前所有的交易價格、門牌及地號等資訊均已完整揭露，民眾可上網查詢，而資訊透明也有助於買賣雙方議價，避免不當哄抬。未來地政局也會與中央密切配合，將預售屋資訊納管，並適時辦理聯合稽查，禁止紅單轉售，抑制投機炒作；對於區段徵收或市地重劃等價格上漲明顯的地區，也會適時調整公告土地現值和公告地價，合理稅賦負擔，落實漲價歸公及土地正義。

雖然疫情從2021年5月下旬開始升溫，不過官方的不動產交易類相關統計，一直到7月份的建物買賣移轉棟數，才首見疫情對房市的劇烈影響，六都7月份的買賣移轉棟數出現明顯量縮，移轉棟數合計為1.8萬棟，月減3成且年減25％，由於移轉棟數屬於落後指標，在景氣轉折時無法反映即時市況，7月份在疫情受控後，仲介業普遍的成交量都已經出現明顯回升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，5月下旬房市受疫情影響，交易量開始呈現下滑，不過不動產從簽約到地政機關辦理完成移轉登記，需要一段作業時間，因此6月許多官方數據都還是反映疫情前的熱絡市況，包括6月的移轉統計、房貸數量等統計，數據都並未轉弱，一直到7月的移轉棟數才看出疫情下的市場急凍狀況。

北市7月建物買賣移轉棟數為1937棟，移轉跌破兩千棟，月減35％且年減33％，新北市則是跌破五千棟，7月剩下4460棟，月減2成且年減27％，新北市的五股區、三重區、汐止區減少較多，影響主因除受中古屋市場交易減少外，五股區、汐止區新成屋移轉棟數減少也是原因之一。



桃園7月移轉為3011棟，月減29％且年減35％，台中市2657棟月減44％且年減35％，台南市2545棟，月減22％但年增13％，高雄市2981棟月減29％且年減18％。

 

曾敬德表示，7月移轉棟數已經開始反映疫情影響，預料下個月仍會反映疫情影響，持續呈現移轉棟數年減的狀態，只不過觀察市場實際交易狀況，7月已經明確感受到市場交易回溫，這波疫情對於房市影響最嚴峻的時間已過。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】